권리금 회수방해, 신규임차인을 알리기만 해도 ‘주선’이 인정될까

권리금 회수방해를 이유로 손해배상을 청구하려면, 신규임차인이 있다는 사실을 알린 것만으로는 부족할 수 있고, 신규임차인을 구체적으로 특정해 임대차계약 체결을 위한 협의를 요청했다는 사정이 중요합니다.

신규임차인을 알렸는데도 왜 문제가 될까요?

상가 임차인이 폐업이나 이전을 앞두고 권리금을 회수하려면 새로운 임차인을 찾아 임대인에게 소개하는 절차가 문제 되는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 신규임차인을 구했다고 알렸으니 충분하다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 권리금 회수방해 사건에서는 단순히 신규임차인이 있다는 사실을 알렸는지가 아니라, 법적으로 신규임차인을 주선했다고 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

상가건물 임대차보호법상 주선이 왜 중요한가

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료를 앞두고 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

따라서 권리금 회수방해에 따른 손해배상을 청구하려면, 먼저 임차인이 신규임차인을 주선했다는 사실이 인정되어야 합니다. 여기서 주선은 단순한 통지와 구별됩니다.

새 임차인을 구했다거나 권리금 회수에 협조해 달라는 정도의 추상적인 연락만으로는 부족할 수 있습니다. 임대인이 누구와 어떤 조건으로 임대차계약 체결 여부를 검토해야 하는지 알 수 있을 정도의 구체성이 필요합니다.

실무상 주선에서 확인되는 기준

권리금 분쟁에서 신규임차인 주선이 인정되는지는 여러 사정을 종합해 판단됩니다. 실무에서는 특히 다음과 같은 부분이 중요합니다.

• 신규임차인의 성명, 연락처 등 인적 사항이 구체적으로 전달되었는지
• 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이나 권리금 지급 약정이 있었는지
• 임대인에게 신규임차인과 임대차계약 체결을 협의해 달라고 요청했는지
• 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력이나 영업 의사에 관한 자료가 제공되었는지
• 통지가 임대인 본인 또는 적법한 대리권이 있는 사람에게 전달되었는지

결국 중요한 것은 임대인이 신규임차인과의 계약 체결 여부를 검토할 수 있을 정도의 정보가 제공되었는지입니다.

단순한 통지와 주선은 다릅니다

실무에서 문제가 되는 경우는 통지 내용이 추상적인 경우입니다. 예를 들어 새로 들어올 사람이 있다거나 권리금을 받고 나가야 하니 협조해 달라는 정도의 연락만 남아 있다면, 임대인은 실제로 누구와 어떤 조건으로 계약을 검토해야 하는지 알기 어렵습니다.

반대로 신규임차인을 구체적으로 특정하고, 권리금 계약 체결 사실과 임대차계약 협의 요청을 명확히 전달했다면 주선이 인정될 가능성이 높아집니다.

즉 권리금 회수방해 사건에서 중요한 것은 연락을 했다는 사실 자체가 아니라, 그 연락이 신규임차인 주선으로 평가될 만큼 구체적이었는지입니다.

임대인이 명백히 거절한 경우

다만 임대인이 처음부터 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 뜻을 명백히 표시한 경우라면, 실제 주선 절차가 완전히 갖추어지지 않았더라도 손해배상을 청구할 여지가 있습니다.

예를 들어 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다거나 권리금은 인정하지 않겠다는 식으로 명확히 거절 의사를 표시했다면, 임차인에게 더 이상의 주선 절차를 요구할 수 있는지가 문제 됩니다.

정리

권리금 회수방해 사건에서 핵심은 임차인이 신규임차인을 알렸는지가 아니라, 법적으로 신규임차인을 주선했다고 볼 수 있는지입니다.

신규임차인을 구했다는 사실을 말하는 것만으로는 부족할 수 있고, 신규임차인을 구체적으로 특정한 뒤 임대차계약 체결을 위한 협의를 요청하는 절차가 필요합니다.

권리금 회수와 관련해 분쟁이 예상된다면, 신규임차인을 어떻게 소개했는지, 임대인에게 어떤 내용을 전달했는지, 임대인이 어떻게 답변했는지를 시간순으로 정리해 둘 필요가 있습니다.